Jdi na obsah Jdi na menu
 


Nový občanský zákonik a BD,SVJ,nájem?

10.02.2014

  www.uverdruzstva.estranky.cz

Občanský zákoník 2014 a nové změny v bydlení

Leden 2014 nepřinesl pouze začátek nového roku, ale rovněž novou podobu občanského zákoníku, která nahradila jeho variantu platící od roku 1950. Mění pravidla ohledně našeho života od nakupování, vztahů rodině nebo se sousedy až po bydlení. A jaké ty změny, týkající se bydlení, jsou?
Nový občanský zákoník obsahuje 3081 paragrafů a ruší 238 zákonů a vyhlášek. Podstatná část paragrafů se týká bydlení. A to nejen v tom případě, že jste majitel nemovitosti, ale zároveň i nájemce. Nově si nájemce může do bytu vzít svého domácího mazlíčka, bez předchozího souhlasu majitele. Zákoník ale rovněž nabízí lepší páky pro pronajímatele ke zbavení se nepřizpůsobivých nájemců.

Výhody pro nájemce

Pokud byste měli rádi domácího mazlíčka, ale majitel bytu vám to doposud nechtěl dovolit, od nového roku si s tím už nemusíte dělat starosti a nového člena rodiny si bez problémů můžete pořídit. Musí to být však zvíře, které nebude majiteli či ostatním nájemníkům způsobovat nepřiměřené potíže. Zapomeňte tedy na to, že byste si do bytu 1Kk pořídili například tygra.

Pokud patříte mezi ty, kteří jsou měsíc co měsíc vytápěni svými sousedy, můžete po nich žádat finanční kompenzaci nebo nápravu, i jako pouhý nájemce. Nemusíte tedy čekat na majitele bytu a věc si rychleji vyřídíte sami.

Avšak největší změnou je možnost nájemců v pronajatém bytě podnikat, či pronajmout část bytu jiným osobám, a to i bez souhlasu majitele. Nájemce se však z bytu nemůže odstěhovat, ale musí v něm nadále trvale bydlet. Na druhou stranu si však může ještě pronajmout další byt.

Výhody pro majitele

Aby si však majitelé nepřišli znevýhodnění, i na ně nový občanský zákoník myslel. Nově mohou vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. To však mohou udělat pouze tehdy, když nájemce hrubým způsobem porušuje své povinnosti. Například déle než tři měsíce neplatí nájem, nebo se nechová v bytě podle představ majitele (například ničí jeho zařízení, či narušuje sousedské vztahy).
Doposud mohl majitel požadovat kauci ve výši tří nájmů, nově může být kauce až ve výši šesti měsíčních nájmů. Zjednoduší se rovněž nájemní smlouvy. V ní musí být uvedeno, co je předmětem nájmu (tedy přesná specifikace pronajímaného bytu a příslušenství a rozsah jeho užívání), kdo je pronajímatel a nájemce. Tyto údaje pro nájemní smlouvu stačí. Nově se nemusí uvádět ani výše nájmu.

Osobní, družstevní a nájemní byt... kdy se který vyplatí?

Na trhu s byty jednoznačně cenově dominují byty ve vlastnictví. Pokud porovnáme cenu shodných bytů ve stejné lokalitě, které se liší pouze tím, že jeden z nich je ve vlastnictví (a je tedy prodávána bytová jednotka), zatímco v druhém případě jde o byt družstevní (prodávající nabízí pouze členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k bytu), pak rozdíl mezi cenami těchto bytů může být i 20 – 30 %.

Družstevní bydlení

Pokud je vlastní bydlení pro daného člověka nedosažitelné, nezbývá než se ucházet o možnost bydlení v bytech v družstevním vlastnictví nebo si najít klasický pronájem cizího bytu.
Družstevním bydlení má již celkem dlouhou historii a stále má své příznivce po celém světě. Tento typ bydlení lze charakterizovat tím, že stojí na pomyslném rozmezí mezi bydlením vlastnickým a nájemním. Družstevní bydlení má tu výhodu, že jde o celkem dobře fungující systém opírající se o jasně stanovenou právní úpravu. Nedávno byla též schválena řada zákonů o podpoře družstevní bytové výstavby, které mají nastartovat výstavbu nových družstevních bytů.

Právo k vlastnictví družstevního bytu má člen družstva a toto právo je pevně spjato s vlastnickým podílem v daném družstvu. Dům je v katastru nemovitostí obvykle evidovaný jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům (byty nejsou v katastru zapsány samostatně). Členové družstva tak nevlastní své byty přímo, tzn. nejsou evidováni coby vlastníci bytů, ale své byty „vlastní“ nepřímo tak, že mají členský podíl na družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem bytu. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník bytu, výjimkou jsou manželé.

Z družstevního bytu se neplatí daň z nemovitosti, přesněji řečeno neplatí se přímo, platí ji družstvo, ale je započítána v nájemném. Členové družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav a případně splátku anuity.

Anuita se hradí v případě, že družstvo vzniklo za účelem privatizace domů a dům splácí obci nebo městské části. Výše úhrad za služby a výše příspěvku do fondu oprav se v družstvu vypočítává na základě velikosti bytu. Čím větší byt nájemník obývá, tím vyšší jsou jeho poplatky.

Družstevní byt lze „prodat“ bez souhlasu družstva. Ačkoli se často používá termín prodej bytu, správně jde o převod členství v bytovém družstvu s právem na nájem bytu. K převodu členského podílu dochází v okamžiku, kdy příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nového člena družstva. Smlouva o převodu by měla být písemná, ale zákon nevyžaduje (a neměly by ani stanovy družstev) ověření podpisů či jiné formality. Převod členského podílu nepodléhá dani z převodu nemovitostí.

Na rozdíl od „prodeje“ pronájem družstevního bytu podléhá schvalování družstva, nicméně ve stanovách si mohou členové upravit volný podnájem bytů.

Bytové družstvo i společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou. V případě špatného hospodaření nebo platební neschopnosti družstva či společenství mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci.

Družstvo za své závazky odpovídá celým svým majetkem. Jestliže na něj bude vyhlášen konkurz, dům patřící družstvu se všemi byty se stane součástí konkurzní podstaty, dojde ke zrušení družstva a jeho členové ztratí výsady zakotvené ve stanovách. Exekucí sice nedojde k zániku nájmů jednotlivých bytů, ale nájemníci ztratí právo podílu na majetku a nový majitel domu jim byty pak „jen“ pronajme v souladu s ustanoveními občanského zákoníku.

Nedávnou změnou zákona o dluhopisech bylo bankám umožněno poskytovat hypotéky i na koupi družstevního bytu – je ale zpravidla třeba mít jinou nemovitost, kterou je možné zastavit.

Nájemní bydlení

Poslední možností, jak získat střechu nad hlavou, je pronájem bytu v soukromém vlastnictví cizí osoby nebo bytu ve vlastnictví obce či města – jde o tzv. státní byty. Na zájemce neklade nároky v podobě počáteční velké finanční investice, nicméně nájemné je hlavně v Praze a velkých městech poměrně vysoké.

Lze říci, že pronájem bytu je nejvýhodnější, pokud chcete byt využívat kratší dobu (cca do tří let). Pronájem bytu je velmi často využíván lidmi, kterým se nevyplatí za prací dojíždět, nebo se kvůli zaměstnání přestěhovali na delší vzdálenost a na nové bydlení nemají finanční prostředky. Rovněž je využíváno často mladými lidmi, pro které je pronájem často jedinou možností jak se rychle dostat k bydlení.

V případě záměru užívat byt dlouhodobě je zpravidla výhodnější vzít si hypotéční úvěr pro pořízení vlastního bydlení. To je samozřejmě možné jen v případě, kdy máte dostatečně velký příjem. Splátky hypotéčního úvěru na pražský byt v ceně nad 1 milion korun jsou srovnatelné s tržním nájemným a mohou se pohybovat okolo 8 000 Kč. Výhodou však je, že splátkami se platí na vlastní byt, zatímco nájemné „jde do kapsy“ pronajímateli.

Z logiky věci je zřejmé, že pronajatý byt lze užívat jen v takovém rozsahu, jak dovoluje nájemní smlouva uzavřená s jeho vlastníkem. Bez jeho vědomí a souhlasu se nesmí například byt podrobovat stavebním úpravám nebo jej nesmíte pronajímat třetí osobě.

 

 
 

 


Archiv

Kalendář
<< září / 2020 >>


Statistiky

Online: 1
Celkem: 17398
Měsíc: 487
Den: 11